当一对来自美国德克萨斯州的夫妇联系 Bettianne Hedges，希望在安大略省 Stratford 购买一套房产时，他们寻找的并不是传统意义上的加拿大乡村度假屋。

他们希望拥有一处住所，让分散在各地的家人能够聚在一起，既可以欣赏 Stratford Festival 的演出，也能尽情体验这座城市丰富的文化生活。然而，加拿大的外国买家禁令却成为他们购房路上的障碍。

Hedges 是 Sotheby’s International Realty Canada 的房地产经纪人。她原本乐观地认为，这项禁令将于2027年1月1日到期。但联邦政府如今提出，延长相关限制，同时允许外国买家购买新建住宅。

对于 Stratford 而言，情况可能并不会因此发生太大变化。过去，美国戏剧爱好者通常青睐这座城市中具有历史特色、位于适宜步行社区的住宅，而 Hedges 认为，新提出的豁免政策对这类买家的吸引力有限。

她在接受采访时表示：“他们通常也想要一套具有历史特色的房子。Stratford 以这类特色住宅闻名，这一直是吸引他们前来的重要原因。”

联邦政府在上周四公布的《2026年联邦预算案》中提出了相关政策调整：将外国买家购买现有住宅的禁令延长至2029年1月1日，同时豁免新建住宅。政府表示，这一做法旨在保护现有住房资源，让加拿大居民能够继续购买，同时鼓励对新建住宅项目的投资。

然而，经济学家和房地产专业人士质疑，这项豁免政策能否带来足够的市场需求，从而对目前陷入困境的加拿大房地产市场产生实质性影响。

“充其量只有微乎其微的影响”

CIBC World Markets Inc. 副首席经济学家 Benjamin Tal 表示，2023年1月实施的外国买家禁令，从全国范围来看，实际影响相对有限。

Tal 在发给 REM 的电子邮件中写道：“从宏观角度来看，这项政策的影响微乎其微，外国买家约占房地产交易总量的5%。不过，在 Vancouver 等特定市场，其影响就更加明显。”

他支持政府对新建住宅和现有住宅采取区别对待的做法，但并不认为这会给市场带来重大变化。

他说：“豁免新建住宅是合理的，但其影响充其量也只是微乎其微。”

当被问及这项豁免政策是否能够鼓励开发商启动新项目，或者帮助他们出售现有库存时，Tal 表示：“我怀疑这项政策的力度是否足以引发大规模需求激增，但至少能在一定程度上起到帮助作用。”

他还预计，这项政策不会给全国房价带来明显的上涨压力。

“从宏观角度来看，它对房价的影响将微乎其微。在 Vancouver 等地，影响可能会更加明显，但考虑到该市目前大量公寓尚未售出，任何对房价产生的影响都将是一个非常缓慢的过程。”

CoStar Group 市场分析总监 Mitch Strohminger 认为，政府试图将外国投资引导至住房市场的高端领域，因为开发商在这一市场一直面临寻找买家的困难。

他向 REM 表示：“高端住宅市场一直承受着压力，因为建筑成本迅速上涨，导致新建住宅的定价超出了许多加拿大本土购房者和租房者的承受能力。”

他认为，政府继续限制外国买家购买现有住宅，是为了减少他们在价格更为亲民的住房市场中与加拿大本土买家的竞争。

各省税收政策仍然构成障碍

在 Vancouver，Macdonald Realty 的 Dan Scarrow 对联邦政府的豁免政策能否重新激活外国投资持怀疑态度。他认为，如果省级和市级税收政策不作调整，这项政策很难产生实质性效果。

他说：“只要20%的外国买家税仍然存在，3%的投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax）、Vancouver 的空置房税（Empty Homes Tax），以及 B.C. 的房屋转售税（Flipping Tax）继续实施，就不会对市场产生实质性影响。”

Scarrow 曾经营一家房地产经纪公司的 Shanghai 办事处，运营时间大约为2014年至2021年。他表示，随着额外税费和限制措施陆续出台，外国买家的购房活动明显降温。

他认为，如果希望外国买家需求显著回升，省级外国买家税需要从目前的水平降至约10%，同时还需要调整与房屋空置相关的税收政策。

他说：“我认为，这两件事都不会发生。”

即使在外国买家购房活动最活跃的时期，Scarrow 估计，国际买家在 Vancouver 预售公寓市场中所占的比例也仅为一小部分。

不过，他承认，额外增加一部分买家，可能有助于一些开发商达到项目启动所需的预售门槛。

他说：“对于一些需要让预售比例达到特定标准才能推进的项目而言，这或许能带来一点边际上的帮助。”

在 Scarrow 看来，更大的问题在于，加拿大能否吸引足够的投资，以支持新住宅建设。

他说：“最不适宜居住的房子，就是一套根本没有建成的房子。”

不一样的乡村度假置业市场

回到 Stratford，Hedges 认为，政府提出的豁免政策忽视了一类城市和小镇：国际买家一直希望在传统乡村度假社区以外的地方购买第二套住房。

她表示，美国房产业主一直为当地文化产业作出贡献。有些买家购买的房产还带有独立套间，可以为剧院工作人员提供住宿。

她也质疑，限制这些买家购房，是否真的对当地住房可负担性产生了实质性改善。

她说：“我认为，这项禁令根本没有产生任何影响。”

相反，在她看来，这些限制措施减少了当地艺术和文化活动获得消费支出的机会。

她表示：“当然，这些人仍然可能会来这里旅游，但如果他们能够在这里长期居住，流入当地文化产业的资金本来会更多。”

对于 Hedges 而言，问题在于，一项围绕全国住房市场整体状况制定的政策，并不一定能够反映不同地方社区各自的需求和发展机遇。

她说：“这项政策低估了加拿大各个城市，甚至是 Ontario 各个城市对国际买家的吸引力，以及它们所能提供的独特价值。”