过去五年，安大略省房地产市场经历剧烈波动，疫情期间的市场热潮带来了快速升温与剧烈调整。根据Teranet最新《市场洞察报告》（Market Insight Report）引用的2024年安省土地登记数据，市场趋势得到了更清晰的呈现，包括新建公寓的大量交付、疫情高位入市买家的财务压力加剧，以及单一买方多物业投资者的崛起等。

公寓市场：2024年多伦多65%以上交易为公寓

在2024年，多伦多市场的房地产交易中，公寓占比超过65%。然而，尽管整体市场中公寓占据主导地位，转售市场却创下十年来最低活跃度。与此同时，新建公寓项目交付激增，全年约有15,000套新公寓完工入住，同比增长78%。

报告指出，这批新增供应的“涌入”可能是转售市场疲软的关键原因之一。

多物业持有者仍是主要买家群体

截至2024年底，多物业拥有者（Multi-Property Owners, MPO）依旧主导市场，但其持仓结构发生变化：

• 55% 的MPO仅持有两套物业，另有 20% 持有三套。

• 拥有11套及以上物业的大型投资者占比从2022年4月的13%下滑至2024年底的7%。

• 新增MPO（刚购买第二套房者）占过去十年MPO交易的70%，表明多为小规模、渐进式投资行为。

多伦多在2024年依然是投资者首选市场，现有MPO交易量增长38%，新增MPO增长22%，而约克区、温特沃斯区和滑铁卢地区则交易活动下降明显。

投资者画像：单一买方投资者崛起

单一买方投资者（Single-party MPOs）如今占MPO交易量的20%，其中近三分之一无需按揭贷款，直接全款购房。

从代际来看：

• **千禧一代（Millennials）**占39%

• X世代占36%

他们的投资集中于多伦多、约克区和皮尔区，且在选择物业类型时表现出公寓与非公寓投资比例大致相当，没有明显偏好。

区域风险分布：法拍交易上升

自2022年以来，**法拍销售（Power of Sale）**逐步增加，反映出部分地区财务压力上升：

• 多伦多占2024年全省法拍交易量的13%

• 皮尔区占9%（但仅占所有交易量的7%，表明法拍率偏高）

• 密德萨斯县也呈现类似趋势（交易量3%，法拍占比6%）

相比之下，荷顿区与滑铁卢地区法拍交易相对较少。

疫情高点购房者承压转售亏损

约25%的2022年低于100万加元购入房产在2024年出售时出现亏损：

• 安省范围内的中位亏损为45,000加元

• 大多伦多地区亏损中位值达56,000加元

• 度假区如马斯科卡亏损额更高，中位亏损达240,000加元，尽管交易量较低

首次购房者年纪上涨，购房压力加剧

安省首次置业者的中位年龄上升至40岁。对比：

• 十年前，多伦多非公寓首套房的均价为约50万加元

• 到2024年，该数字升至130万加元

导致越来越多首次购房者只能选择相对更可负担的公寓单位作为入市方式。

房产持有期延长：多伦多居民更倾向“原地改善”

多伦多非公寓住宅的平均持有期已达近18年，较2015年的约14年明显增加。

这与购房成本上涨相关。报告指出：“由于可负担性下降，许多居民更倾向于翻新现有房产，而非在同一区域置换住宅以适应家庭成长需求。”

市场前景：分化趋势加剧

Teranet的分析指出，市场正呈现出明显分化：

• 一方面是拥有现金、无需贷款的投资者持续活跃

• 另一方面是疫情高位购房者和首次购房者面临的财务压力不断上升

这一趋势预示着未来几年安省房地产市场或将持续面对价格结构与可负担性之间的深刻矛盾。