加拿大新增人口多于此前预期，为什么租金仍然下跌？

2026年10月2日, 阅读312次

加拿大人口估算数据经过大幅修订后，此前公布的三个季度中，有两个季度的人口下降已经被抹去。这一变化也对近期租金要价下跌的一种解释提出了质疑。

此次对历史数据的修订最早追溯至近五年前，即2021年第四季度。根据 Rentals.ca 与 Urbanation 的分析，这些调整表明，新增住房供应对加拿大租赁市场降温所起的作用，可能比此前认为的更大。

根据 Rentals.ca 最新发布的租赁市场报告，8月份加拿大平均租金要价为 2,035加元，同比下降 4.8%。

人口下降基本消失

此前的估算显示，加拿大人口连续三个季度下降。而修订后的数据显示，实际上只有一个季度出现了小幅人口下降——2025年第四季度减少7,225人。

最大的变化出现在2025年第三季度。此前公布的人口减少 76,068人，现已修订为人口增加 114,941人。

总体而言，截至2026年第二季度，此次修订使加拿大估计人口累计增加了 301,008人。

2025年第一季度至2026年第一季度期间的人口同比增幅也被大幅修订：此前数据显示人口下降 0.5%，修订后则变为增长 0.5%。

截至2026年第二季度，累计修订增加的人口中，超过90%来自对非永久居民净增量估算的调整。这一部分人口的估算值被上调了 275,942人。

根据该分析，加拿大统计局表示，人口增加主要与加拿大移民、难民及公民部（IRCC）提供的更多临时居民数据有关。

这些数据涉及一批居留许可已经到期、但仍留在加拿大等待延期申请结果的临时居民。

此前，在他们的许可到期后，这些居民会被统计为已经离开加拿大。

该分析还指出，新建出租住房不仅会影响新建房源本身，也可能影响整个租赁市场的可负担性。新建住房进入市场时，其租金往往处于较高水平。

报告写道：

“政策制定者经常提出的一个问题是：新建的市场化住房通常定价处于市场较高端，它是否有助于改善住房可负担性？”

报告进一步指出：

“尽管人口持续增长，而且新近完工的出租楼数量大幅增加，但自2024年5月租金峰值以来，平均租金要价已经下降7.6%。这表明，即使新增供应主要集中在市场高端，增加住房供应仍会改善整体房源的可获得性，并进一步增加价格更为可负担的出租住房。”

加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据也为这一观点提供了支持。分析显示，最高租金四分位区间的空置率上升最为明显，而新建住房主要集中在这一价格区间。

不过，目前四个租金价格区间的空置率均已达到多年高位。

Rentals.ca 与 Urbanation 认为，这一现象支持所谓的 “过滤效应”（filtering）：

收入较高的租户搬入更新、更昂贵的新住房，从而腾出原有住房，使其他租户能够获得相对更便宜的房源。

目前，加拿大各城市层面的人口估算数据尚未完成修订。

不过，该分析发现，2024年和2025年住房供应增幅明显超过人口增长的城市，其租金要价降幅也更大。

Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 提醒说，如今陆续完工的许多住宅项目，其实是在多年前、完全不同的经济环境下启动的。

Hildebrand 表示：

“这些修订已经解决了关于这一问题的争议。建设更多住房能够改善住房可负担性。”

但他同时警告，租金下降与建筑成本上涨正在让开发商对启动新项目越来越谨慎。

他说：

“如果按照目前的租金水平，项目已经无法实现可行的建设，那么住房供应管线将会放缓；而一旦人口增长再次加速，到本世纪末我们可能又会面临住房短缺。”

该分析认为，为了维持未来的住房供应管线，各级政府需要解决新住房建设的经济可行性问题。

报告提出，政府可以考虑通过以下政策工具改善开发条件：

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