加拿大房地产市场刚刚录得连续第四个月的销售增长。听起来，这似乎意味着市场正在复苏。

但实际数字没有那么戏剧性。根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，7月份全国住宅销售量较6月份仅增长 0.5%。与此同时，交易活跃度仍比2025年7月低 5.3%，MLS房价指数（MLS Home Price Index）也仍较一年前低 3.3%。

销售确实在改善，只是改善得非常缓慢。

对于房地产经纪人（Realtors）而言，更值得关注的是：那些在今年上半年处于截然不同两端的市场，正在重新趋于平衡。安大略省和不列颠哥伦比亚省正在逐渐摆脱买方市场状态；与此同时，加拿大草原省份、大西洋省份以及魁北克部分地区，则正在从卖方市场逐步降温。

全国市场的平均表现正在重新变得更具代表性。

而这会改变你与客户沟通市场的方式。

连续四个月增长，但销售量仍低于去年

CREA报告显示，7月份住宅销售量环比增长 0.5%，与6月份的增幅相同，也延续了4月份开始的连续增长趋势。

整体方向是积极的，但7月份的交易活跃度仍比去年同期低 5.3%。

这是经纪人需要向客户解释清楚的一点：当客户听到销售量正在“上涨”时，这并不意味着市场已经恢复。

一个市场完全可以在环比改善的同时，同比仍然疲弱。这两件事并不矛盾。

CREA正在做CREA一贯擅长做的事情：寻找其中较为乐观的一面。毕竟，连续四个月增长当然比连续四个月下跌要好。而且，从历史规律来看，进入夏季后连续四个月实现增长其实相当罕见。

住宅销售通常会在7月和8月下降，然后在秋季开始回升。

来源：CREA Stats XML，经由 HomiesAI.com AI Harness for Realtors 整理

但问题在于……动能（momentum）并不等于交易量（volume）。

对于经纪公司和房地产经纪人而言，交易量缓慢恢复，仍然可能意味着：成交数量偏少、客户决策周期更长，以及客户需要接受更多市场教育之后才会采取行动。

卖家撤盘的速度快于买家回归的速度

7月份新挂牌房源数量下降 1.6%，这是连续第三个月下降。

与此同时，销售量小幅上升，因此全国**销售量/新挂牌量比率（sales-to-new listings ratio）**从6月份的50.2%升至 51.3%。

这一比例正在向其长期平均水平 54.7% 靠拢。CREA通常认为，**45%至65%**之间属于较为平衡的市场状态。

来源：CREA Stats XML，经由 HomiesAI.com AI Harness for Realtors 整理

这其实就是一个基本的经济均衡机制在发挥作用。

目前，推动市场走向平衡的主要力量，很大程度上来自供给端的调整。

当价格下降时，更多买家愿意在这个价格水平上入场；与此同时，愿意以这个价格出售的卖家反而减少。随着时间推移，市场就是通过这种方式逐步走向均衡。

现在，我们看到的正是市场试图向均衡状态靠拢的过程。

当卖家不满意市场上的报价时，一些卖家会取消挂牌、终止出售，或者干脆选择等待。这会减少市场上的库存，但这并不意味着买家突然拥有了更多购买力。

从7月份的数据来看，全国房源供应量与去年同期相比几乎没有变化，尽管新挂牌量较6月份有所下降。

截至7月底，全国共有 205,388套待售房源，仅比去年同期高 0.6%，同时比该时期的长期平均水平高 1.5%。

库存月数（Months of Inventory）下降至 4.7个月，为2026年以来最低水平，而长期平均值为5个月。

这确实意味着市场正在收紧。

但正如我们正在逐渐认识到的：

市场趋紧，并不意味着市场突然变得火热。

房价终于停止环比下跌

全国综合MLS房价指数（National Composite MLS HPI）较6月份上涨 0.1%，这是自2024年11月以来首次实现月度上涨。

与此同时，同比跌幅收窄至 3.3%，也是自2025年10月以来最小的跌幅。

来源：CREA Stats XML，经由 HomiesAI.com AI Harness for Realtors 整理

7月份全国住宅平均成交价为 674,819加元，同比上涨 0.2%。

平均成交价和基准房价衡量的是不同维度，但两者目前都指向同一个方向：

市场正在趋于稳定，而不是重新进入新一轮房价上涨周期。

而稳定最终会为复苏创造条件。

我认为，房地产行业一直热衷谈论的那部分“被压抑的需求”（pent-up demand），实际上一直在观察房价走势。

如果房价持续下跌，买家会认为价格还会继续跌。

如果房价跌幅开始收窄，他们会认为价格很快就会停止下跌。

如果房价开始横盘，那么他们会开始思考：

接下来会发生什么？

当我们开始看到房价连续几个月同比变化接近 0% 时，消费者信心才会真正开始恢复。

买家会越来越不担心：自己买房并入住之后，房屋价值会不会马上缩水，从而导致账面上的房屋净值（equity）下降。

我们现在还没有完全走到那一步，但已经离它不远了。

（是的，我知道考虑通胀因素后，实际房价仍然处于另一种状态，但我们暂且把这个问题放在一边。大多数购房者考虑的是名义房价，而不是经通胀调整后的实际房价。）

来源：CREA

看多房地产市场的逻辑很直接：

• 销售量已经连续四个月上涨；
• 销售量/新挂牌量比率正在收紧；
• 房源库存低于长期正常水平；
• 基准房价终于出现上涨。

但谨慎的一面同样明显：

• 7月份销售量仍低于去年同期；
• MLS房价指数仍同比下降3.3%；
• 房价月度涨幅仅为0.1%。

稳定本身就是进步，但稳定并不等于加速。

客户沟通方式必须改变

在我们自己的经纪业务中，我们更关注的是：买家或卖家是否真正理解自己所在细分市场和本地市场中所拥有的议价权。

全国市场的标签反而是次要的。

尽管全国市场走势显然会影响市场情绪，但对于普通买家而言，全国层面的“买方市场”“卖方市场”其实没有那么重要。

对买家而言

需要传达的信息是：

全国范围内的房价下跌趋势可能正在失去动能。

如果某套房明显定价过高，或者持有成本超出了家庭预算，那么等待仍然完全合理。

但如果认为每过一个月，基准房价就一定会进一步下降，这种判断正在变得越来越难以站得住脚。

对卖家而言

市场趋于平衡，并不意味着2021年的市场条件回来了。

全国销售量/新挂牌量比率为 51.3%，意味着市场上大致是每新增两套挂牌房源，就有一套成交。

因此，如果卖家的定价明显高于市场水平，仍然可能导致房源长期滞销。

尤其是在安大略省和不列颠哥伦比亚省，买家已经有足够长的时间变得更加挑剔。

对经纪人而言

现在是一个真正的**“预期管理市场”**。

优秀的经纪服务，不是简单告诉客户“现在是买方市场”或者“市场正在复苏”，而是向客户展示：

• 当地市场的销售/挂牌比例；
• 相关区域的库存月数；
• 最近的可比成交案例（comparable sales）；
• 那些试图以“理想价格”挂牌的房源最终发生了什么。  核心结论：正常化 ≠ 复苏

7月份的数据表明，加拿大房地产市场正在逐渐远离过去的两个极端。

曾经的买方市场正在收紧。

曾经的卖方市场正在降温。

全国房价至少目前已经停止了月度下跌。

这是健康的变化。

但它可能没有“复苏”这个词听起来那么令人兴奋。

我认为，现在市场真正需要的是：

减少波动。

自2022年市场见顶以来，我们听到最多的词就是“不确定性”“波动性”之类的说法。

我想，市场中的某些地方可能确实正在形成一些被压抑的需求。

但在这么想的同时，我也必须意识到：2020年至2022年的房地产狂潮，很可能已经提前透支了未来三到四年的住房需求。

所以，我们现在看到的也许并不是新的需求周期，而只是市场正在重新回到正常基线。

但如果市场确实存在被压抑的需求，那么问题来了：

买家在哪里？

我认为，他们正在等待确定性。

如果住房市场数据不再出现那些极端、疯狂的波动，我预计买家会逐渐重新进入市场。

毕竟，没有人愿意在一种“经济状况可能在自己第一次支付房贷之前就发生巨大变化”的环境下，承担巨额杠杆，并做出——套用房地产行业最常说的话——“一生中最大的财务决定”。

买家已经有足够多的事情需要担心了：

• 股市；
• 债券收益率；
• 油价；
• 通胀；
• 失业率；
• 人口增长；
• 贸易战。

随便看看其中任何一个指标过去10年的走势，你就会明白我在说什么。

我们不需要房地产市场的数据图表也呈现同样剧烈的波动。

房地产市场越早恢复稳定，房地产就越有可能重新回归其历史上长期扮演的角色——

优质资产的避风港，或者说一种相对安全的投资。

所以……

我们应该欢迎一个“无聊”的房地产市场，甚至应该为此庆祝。

市场不需要每时每刻都非黑即白——不是看多，就是看空。

对于买家而言，耐心谈判的窗口依然存在，但它可能正在逐渐缩小。

对于卖家而言，现实的定价比等待一条全国性的房地产新闻来“拯救”自己的挂牌房源更加重要。

对于房地产经纪人而言，真正的价值在于向客户解释清楚：

一个更加平衡的市场，与一个真正活跃的市场，是两回事。

前者已经到来。

后者，还需要再等一等。