合作共居合作社：应对住房危机的解决方案与新兴商业机遇
加拿大的住房危机已成为一场全国性紧急状况。从温哥华动辄百万加元的房屋，到多伦多节节攀升的租金，再到哈利法克斯日益紧张的市场，数百万加拿大人难以获得负担得起的住房。
加拿大按揭与住房公司（CMHC）估算，到2030年需要额外建造350万套住房，才能恢复住房可负担性。在这一挑战之下，合作共居合作社（co-housing co-operatives）提供了一种已有成效、以社区为导向的解决方案，不仅保障住房可负担性，还促进包容性并赋予居民决策权。
通过考察安大略省的滑铁卢合作住宿公司（WCRI）、新斯科舍省的上哈蒙兹平原住房合作社，以及不列颠哥伦比亚省的Propolis住房合作社等成功范例，我们可以看到，从东海岸到西海岸，合作社正蓬勃发展，准备重塑加拿大的住房格局。
合作共居合作社的力量
合作共居合作社是一种民主运行的住房组织，由非营利机构或私营合伙组织管理，居民共同拥有和管理住房。成员通过购买合作社股份获得投票权，参与治理过程，从而使住房免受投机性市场力量的干扰。
据加拿大住房合作社联合会（CHF Canada）报告，全国现有超过92,000个合作社住房单位，其中许多建于上世纪70年代和80年代的政府资助项目时期。这些合作社的月租费用可比市场租金低40%，为居民提供了私营公寓所无法比拟的住房保障。
对于房地产专业人士而言，合作社为寻求长期住房稳定性和价值导向型拥有模式的客户提供了有吸引力的替代方案，尤其是在住房可负担性与人口留存成为关键问题的大型城市市场中。联邦政府于2022年启动的15亿加元“合作住房发展计划”（CHDP）目标是在2028年前新建数千个住房单元，预示着专注于合作社住房服务的房地产市场正迅速崛起。
合作社不是小众方案，而是应对系统性住房问题的可扩展、具商业前景的解决之道。
房地产经纪人可以发挥的作用
房地产专业人士在其中扮演着关键角色。经纪人和中介可以通过以下方式推动系统性变革：
通过支持合作社与社区债券，房地产从业者与投资人不仅能够进入一个日益壮大的价值导向型购房者市场，也能积极应对加拿大住房危机。
正如多伦多大学教授玛格丽特·科恩（Margaret Kohn）所指出：“全民住房的目标不可能仅通过市场实现。”
拥有民主精神和创新融资机制的合作共居合作社，是加拿大迈向更公平、更可负担住房未来的路径。
滑铁卢合作住宿公司：安大略省的社区典范
在安大略省，滑铁卢合作住宿公司（WCRI）是解决学生住房需求的成功合作社模式典范。该机构位于滑铁卢大学和威尔弗里德·劳里埃大学附近，根据CHF Canada的数据，为学生提供了超过1,200个床位，其租金比私营市场低30%至40%。成员参与从预算管理到组织活动等事务，增强了归属感和主人翁意识。
WCRI是安大略强大合作社网络的一部分，该省有超过45,000个住房单位，包括多伦多合作住房联合会所管理的125个合作社，服务于超过10万名居民。这些合作社在高成本的城市中心提供了可负担住房，证明它们在加拿大最具竞争力市场中的价值。通过减轻整体租赁市场的压力，WCRI和类似合作社展示了针对性解决方案如何同时惠及学生与本地社区。
上哈蒙兹平原：通过土地信托赋能社区
在东海岸，新斯科舍省的上哈蒙兹平原住房合作社与上哈蒙兹平原社区土地信托合作，展现了合作社如何应对历史性不平等。
该项目由第六代非洲裔新斯科舍人柯蒂斯·怀利（Curtis Whiley）领导，正在为黑人加拿大人开发136套可负担联排住房，获得了联邦“合作住房发展计划”15亿加元中的资金支持。
土地信托模式通过以象征性价格将土地租赁给合作社，实现永久性可负担性。这种结构限制了物业升值空间，防止因炒房行为导致价格飙升。在哈利法克斯，自2020年以来房价上涨了20%，信托制度通过将土地从市场中“锁定”，避免了该地区如1960年代非裔社区Africville被迫迁移的历史性创伤的重演，从而在文化延续性和抗冲击能力方面为社区提供了保障。
跨越东西海岸的成功范例
加拿大各地的合作社正根据不同地区的实际需求不断演化并取得成功。在不列颠哥伦比亚省，位于甘露市的Propolis住房合作社正在建设一座六层楼、净零排放的混合用途建筑，提供50套可负担住房，兼顾可持续性与经济性。该项目获得不列颠哥伦比亚合作住房联合会的支持，该联合会管理着15,784个住房单位。Propolis是该省充满活力的合作社网络的一部分，该网络还包括1970年代开发的温哥华福溪（False Creek）合作社社区——加拿大最早的合作社聚居地之一。
在魁北克省，魁北克住房合作社联合会管理着超过20,000个单位，并利用省级支持扩大在蒙特利尔及其他地区的住房可负担性。马尼托巴省的温尼伯住房合作社服务于原住民与低收入家庭，而育空地区的白马市合作住房协会则为偏远北方社区提供支持。从城市中心到乡村地区，合作社作为一种灵活、成熟的住房模式，已经为超过25万加拿大人提供了可负担住房。
社区债券与土地信托：助推合作社革命的融资工具
要实现合作社的大规模发展，必须依靠创新融资机制，其中以社区债券和土地信托为代表。Propolis通过社区债券筹集了110万加元，吸引了80位投资者，最低投资门槛为500加元，年利率高达3.5%，该项目由Tapestry Community Capital平台推动。
Tapestry至今已促成超过1.1亿加元的债券投资，支持了如多伦多肯辛顿市场社区土地信托这样的项目。后者通过土地信托手段将土地长期持有，从而抑制土地投机，在高房价地区实现住房可负担性。2024年11月，Tapestry获得CMHC提供的300万加元资金，用于在2025年前设立一个3,000万加元的基金，以支持农村与北部地区的合作社发展（CMHC, 2024）。土地信托机制通过将土地排除在投机市场之外，使住房成本稳定，并让合作社在不列颠哥伦比亚和安大略等地与私人开发商公平竞争。
行动呼吁
从WCRI到上哈蒙兹平原，再到Propolis，合作共居合作社在加拿大东西两岸不断取得成功，提供了可负担、稳定且以社区为核心的住房解决方案。它们帮助居民免受市场波动影响，增强社区韧性，赋予居民权力。
要扩展这一模式，需要更大胆的政策支持。联邦政府的15亿加元CHDP是一个良好开端，但安大略与不列颠哥伦比亚省应当效仿魁北克的投入力度，而市级政府也可如CHF Canada所倡导的那样，划拨公共土地，并推动联邦拨款中的5,000万加元用于住房合作社发展。
