在多年狂热增长之后，多伦多和温哥华的公寓市场出现急剧放缓，加拿大按揭与住房公司（CMHC）最新报告指出。

自2022年中以来，新建、公转私（resale）以及楼花销售全面大幅下滑，标志着曾因低利率和投资热潮推动的繁荣期的终结。

报告显示，截至2025年第一季度，多伦多的公寓销售相比2022年中暴跌了75%，温哥华则下滑了37%。

此次大幅回调正值借贷成本上升之际，最终购房者与投资者需求均明显疲软——他们面临更高的按揭支出以及回报预期下降。

供应激增

尽管市场发生转向，开发商仍在持续建设。2024年，多伦多创纪录地完成了25,572个单位的公寓交付，温哥华也有12,442个单位完工。

在多伦多，2025年第一季度楼花市场的“库存月份数”是2022年的14倍以上。按照当前销售速度，消化现有楼花存量需耗时58个月（近5年），CMHC指出。

供给过剩正持续对价格形成压力。2022年至2025年第一季度，多伦多公寓转售均价下跌了13.4%，温哥华则下降2.7%。

许多在市场高点购入的投资者如今面临资产贬值和利润空间压缩的困境。

投资者承压

CMHC指出：“高利率推高持有成本，加之价格停滞限制了资产增值，使投资者潜在回报显著下降。”

根据新交付公寓与转售市场上同类单位的价格估算，2024年完成交易的楼花买家在多伦多可能面临高达6%的资本损失。

“当楼花价格在签约与交房期间下跌，投资者更难获得融资。”CMHC补充道。

新晋房东的租金收入也难以覆盖成本。2022年以来，持有成本在多伦多和温哥华分别上涨了24%和29%，而同期平均租金仅增长了15%和12%。

取消与转型浪潮

2025年第一季度，多伦多楼花市场中仍有55%的单位未售出。相应地，项目取消数量急剧增加——多伦多是2022年的五倍，温哥华则达到十倍。

这一大批未售单位对开发商构成严重挑战，因为融资方通常要求项目在开工前达到70%的预售门槛。

“楼盘融资难度上升，促使部分开发商将项目转向建造租赁公寓，以便通过专门的租赁建设融资项目获得支持。”CMHC表示。

消费者的短暂喘息期

随着库存上升，公寓售价与租金均出现回落，竞争加剧使得部分房东降低租金预期，从而为购房者和租户带来暂时性的缓解。

然而，CMHC也指出，这种缓解是短期的，因被取消的楼盘将导致未来住房供应减少，进而加剧长期供需失衡。

“对于购房者与租户而言，当前的缓解只是暂时的——未来的住房短缺问题可能因此被进一步放大。”CMHC警告说。