房地产板块在 2021 年表现良好，房地产基金回报率为 29.81%。但随着我们踏入 2022 年，它被证明更具挑战性，尤其是在利率压力给资产价格带来不利影响的情况下。年初至今（1 月 31 日），相比之下，地产基金Dynamic Global Real Estate Series F 回报率为 32.06%。尽管如此，该基金的经理汤姆迪克认为，该行业仍有着巨大的吸引力，耐心的投资者仍将得到回报。

“房地产指数在 12 月非常强劲，尤其是在北美 REITs（房地产投资信托）中，”多伦多 1832 Asset Management LP 的副总裁迪克说。“但整个市场对利率很敏感，从2022年开年以来该基金回报率为 -6.72%，因为大盘指数也在下跌，”他说。

“我们在 2021 年度过了强劲的一年，但面对利率上升，我们已经回调了一些。这主要是由于债券收益率的增长，”迪克指出美国 10 年期国债收益率从年底的 1.51% 升至 1 月底的 1.86%（即 35 个基点）。

“按百分比计算，该基金实际增长了 23%。这很有意义，”迪克说。 “市场总是很难消化如此规模的走势。”

从长远来看，该基金一直表现最佳。在近三年、五年和十年期间，该基金的年化回报率分别为 10.68%、9.68% 和 10.35%（截至今年 1 月 31 日的期间）。相比之下，该类别的其他基金年化回报率为 7.21%、7.72% 和 9.25%。

迪克提出了其它的担忧，例如供应链挑战、美联储可能实施多少次加息的不确定性，以及加息是否会对 2022 年下半年的经济增长产生影响，不过就业增长仍然相当不错。这对房地产和整个股市都是有利的，”他说。

迪克仍然保持乐观

他看涨的原因之一是经济衰退的可能性很小。 “几年前我们经历了经济衰退，经济并没有过度生产，而是我们产能不足。经济生产能力依然疲软，由于其中一些供应链问题以整个市场的库存增长形式，因此仍有很大的不利因素，库存仍然非常低。我相信这些问题会过去，而且不是永久性的。”

他乐观的第二个原因是该行业的供应增长并不快。 “需求仍然非常强劲。就业依然强劲，我们将看到租金增长将能够跟上通货膨胀，并且在许多情况下会领先于通货膨胀，”迪克说。 “这对房地产信托基金和房地产股将非常有利。未来几年的盈利增长将相当不错。”

 “随着时间的推移，房地产已被证明是一种通胀对冲工具。当我们看到今年和明年租金继续上涨，并且对仓库等领域的利润率影响有限时，他们将继续吸引投资者。在通货膨胀的环境中，重置成本会上升。这将有助于提高这些资产的价值。”

从战略角度来看，迪克融合了自上而下和自下而上的投资风格。

从地理角度来看，该投资组合分为美国 48.9%、加拿大 36.8% 和国际市场的其余部分。从行业的角度来看，住宅地产占的比例是最大的，占该基金的 34%，其次是工业地产 17.8%、仓库 8.7%、零售 8% 和通信技术（手机信号塔）6.8%。

在选择股票时，迪克寻找几个关键属性。 “市场租金必须增长。如果终端市场没有增长，我们就不会碰它。从长远来看，这没有替代品，”他说，就业增长与市场租金增长密切相关。我们要求投资资本的高回报，写字楼是一个我们倾向于减持的领域，因为与其他领域相比，它没有那么有吸引力的经济优势，回报率很低”他说。 

 “长期以来，仓库类的地产股一直是一个很好的资产类别，在通货膨胀的环境中表现非常好，”迪克说，并指出租赁通常一次一个月，这能使公司能够迅速提高他们的租金。更重要的是，该行业不受监管。 “你拥有一个具有定价能力的资产类别，而且劳动力成本非常低。公司有能力转嫁通货膨胀，这使它成为理想的资产类别，”迪克说，并指出该行业也从大流行中受益，因为许多人创建了家庭办公室并将个人物品转移到仓库中。

另一个最受欢迎的是 Flagship Communities REIT (MHC.U)，它活跃于美国的住房领域。 “相对于其他房地产领域，它具有有吸引力的经济性。周转率非常低，通常每年不到 10%。其次，它是逐州监管的。租金上涨很容易通过。第三，公司只拥有土地，不拥有工业厂房。这意味着，他们不必支付维持房屋的资本支出；他们的支出只需要来维护土地，”迪克说，该行业也受益于低收入者的强劲工资增长。